Innovation Maison

Investir en lotissement

2008-06-23T15:12:43Z

Lorsque investissez dans un lotissement, une liste de précautions à prendre et de formalités auxquelles se conformer s'imposent à vous (relations avec l'aménageur, l'arrêté de lotir, les clauses de votre avant-contrat...) Afin que votre investissement ne ressemble pas à un grand bras de fer, nous passons ici en revue les points essentiels à la bonne réalisation de votre projet.

Prévoir votre cadre de vie Le premier point à prendre en compte lorsque vous vous souhaitez vous engagez dans un investissement en lotissement est la localisation de votre futur bien. Votre mode de vie et vos habitudes professionnelles et personnelles changent selon votre lieu de vie. Faites un tour d'horizon des commodités et infrastructures qui desserviront votre lieu de vie (écoles, voies d'accès, transports, commerces, loisirs...)

Investir dans un lotissement, c'est adhérer à un projet architectural et paysager répondant à des normes précises gérées par un aménageur, spécialiste de l'aménagement de lotissements. Il organise et créé votre futur espace de vie.

Envisager votre investissement L'investissement en lotissement présente des avantages. L'aménagement en lotissement fait l'objet d'un plan de lotissement strictement réglementé par la loi et répondant à des normes très précises. Un règlement du lotissement fixe le cadre de ces obligations dans le cadre d'un cahier des charges (terrains bornés et constructibles, raccordement aux réseaux...)

Vous ne pourrez donc construire qu'en respectant scrupuleusement ce règlement c'est à dire en adaptant votre projet individuel au projet collectif dicté par un Plan d'Occupation des Sols (P.O.S) ou un Plan Local d'Urbanisme (P.L.U). Ces documents disponibles en mairies vous renseignent sur l'évolution de l'environnement (organisation et planification du développement urbain, protection de l'espace agricole, prévision des équipements futurs : routes, autoroutes, écoles, terrains de sport, prise en compte du paysage et des richesses naturelles)

À savoir : Lorsque les changements liés au plan d'occupation des sols sont importants, le P.O.S. est révisé et devient un PLU (Plan Local d'Urbanisme). 

Acheter en lotissement Avant la fin des travaux, un lotisseur peut décider de vendre par anticipation ses biens à condition de justifier d'un certificat d'achèvement des travaux que lui délivre la mairie à certaines conditions. Avant de signer une promesse de vente, assurez-vous que le lotisseur justifie d'un certificat d'achèvement des travaux ou d'une autorisation de vente par anticipation. Une fois ces vérifications faites avant de signer votre avant-contrat ou promesse de vente, le lotisseur est tenu de vous présenter un arrêté de lotir délivré par le Maire ou le Préfet. Cet arrêté contient des informations sur la composition d'ensemble du lotissement, sur les modalités de division en lots ainsi que sur la surface constructible autorisée sur l'ensemble du lotissement.

Rédiger votre Avant-Contrat La signature d'un avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Néanmoins, sa rédaction est importante et devrait être confiée à votre notaire. L'avant-contrat engage les parties lors de sa signature sous seing privé. C'est la combinaison d'une promesse de vente et d'une promesse d'achat.

Lorsque vous achetez un terrain dans un lotissement, l'avant-contrat ne peut en aucun cas être signé préalablement à l'arrêté de lotir. Tant que le certificat d'achèvement des travaux de viabilité ou l'autorisation de vendre par anticipation n'a pas été délivré à l'aménageur-lotisseur, vous ne pouvez signer qu'une promesse de vente unilatérale sous la condition suspensive de l'obtention de ces documents.

L'avant-contrat doit obligatoirement mentionner :

la consistance de votre lot
la surface hors oeuvre nette constructible (SHON)
la délimitation ou bornage (avec un plan de bornage en annexe)
le prix
le délai de livraison
la remise de l'arrêté de lotir
le cahier des charges du lotissement.

Important :

pensez par ailleurs à inclure à votre avant-contrat une clause suspensive des prêts sollicités pour l'achat du terrain comme pour la construction.
insérez une clause suspensive rendant caduque cet avant-contrat si le lotisseur ne vous fournit pas le certificat d'achèvement des travaux.

Le délai de rétractation de 7 jours... À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant la promesse unilatérale de vente ou de sa remise par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes, vous disposez d'un délai de 7 jours pour revenir, éventuellement, sur votre décision . Si vous décidez de renoncer à l'acquisition du lot, vous devez en informer le vendeur avant l'expiration des 7 jours, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Le Cahier des Charges du Lotissement

Il s'agit d'un document contractuel régi par le droit privé qui fixe les règles de la vie collective. Il reste néanmoins facultatif. Il définit les activités autorisées, le stationnement, la répartition des charges. Il peut imposer des règles d'urbanisme plus contraignantes que celles du PLU.

L'Acte Authentique ou Contrat de Vente Il est signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre)   Assurez-vous qu'entre votre visite et la signature de l'acte de vente, il n'y a pas eu de modification imprévue sur le terrain et que les équipements (réseaux divers : alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation des eaux notamment) s'ils n'existent pas encore, seront réalisés dans un délai raisonnable.  Le contrat de vente ne peut être signé qu'après l'achèvement des équipements collectifs (voirie, eau, gaz, électricité, téléphone notamment) prévus, à moins que le lotisseur justifie qu'il dispose d'une garantie d'achèvement ou d'une autorisation de différer les finitions.  Vous versez le solde du prix du terrain et les frais notariés, à la signature de l'acte authentique. Il doit mentionner si les cahiers des charges et règlements vous ont été remis et si le certificat d'achèvement des travaux ou de vente par anticipation vous ont été présentés par le lotisseur en préalable de la signature de l'avant-contrat.

Le Prix

Outre le foncier, le lotisseur doit également inclure au prix du lot le coût de la réalisation d'équipements propres au lotissement (travaux de voirie, alimentation en eau, gaz et électricité et éclairage, infrastructures de télécommunications, aménagement de l'espace de vie, aires de jeux et de stationnement...)

Le lotisseur peut aussi inclure au prix du lot que vous acquérez intégrer des participations mises à sa charge par la commune (taxes d'équipement, taxes départementales, participation du raccordement à l'égout...). L'arrêté de lotir vous sera utile pour savoir ce que vous pourriez avoir à payer à la commune.

L'Association Syndicale

Tous les propriétaires sont membres de droit de l'association, directement ou par l'intermédiaire d'un syndicat des copropriétaires. Elle est créée à l'occasion d'un lotissement de plus de 5 lots pour appliquer le cahier des charges du lotissement et gérer les parties communes et éléments d'équipement collectifs : espaces verts, voiries, réseaux, bâtiments collectifs, etc..

Plus d'informations sur http://www.anil.org/

Faire Construire sa maison : à qui s'adresser ?

2008-04-28T19:49:12Z

Vous avez un terrain et souhaitez faire construire une maison individuelle ?

Selon votre budget et votre disponibilité à suivre le projet, plusieurs possibilités s'offrent à vous :

Le Constructeur de Maisons Individuelles (C.M.I)

La première solution est de vous adresser à un C.M.I qui se charge alors de l'intégralité de la réalisation de votre projet. Vous possédez un terrain et souhaitez faire construire votre bien, le C.M.I se chargera de la réalisation du projet en vertu d'un contrat spécifiquement réglementé par le Code de la construction et de l'habitation que vous signez avec lui (le C.C.M.I, Contrat de Construction d'une Maison Individuelle)

Il s'agit là de la solution la plus simple et la moins contraignante pour vous. Votre interlocuteur est unique. Il gère tous les corps de métiers sous sa responsabilité. En outre, le contrat qui vous lie à ce constructeur prévoit toutes les étapes liées à la finalisation de votre projet ;

les caractéristiques techniques du projet
le prix ferme et définitif
les modalités de paiement
les indemnités de retard...

Par ailleurs, s'adresser à un professionnel de la construction de maisons individuelles vous permettra de bénéficier d'un catalogue de maisons, de contrats d'assurance pré-négociés (et donc moins cher) auprès de compagnies partenaires et établissements bancaires.

Le Maître d'Oeuvre

La deuxième solution consiste à faire appel à un Maître d'Oeuvre (ou à un Architecte) qui se chargera du suivi de votre projet en vertu d'un contrat de Maîtrise d'Oeuvre que vous signez avec lui. Vous définissez point par point sa mission dans le cadre de ce contrat.

Son rôle sera évidemment de vous conseiller dans la réalisation de votre projet, d'établir les plans de votre maison et de coordonner les travaux en vertu d'un calendrier de livraison des travaux. Il se garantit par ailleurs des dommages pouvant engager sa responsabilité.

Cependant, il n'est pas votre interlocuteur unique. Vous contractez directement avec chaque corps de métier. Il vous revient alors de gérer au quotidien les différents intervenants sur votre chantier et de déterminer avec chacun d'eux le prix de réalisation des travaux. Vous ne bénéficiez donc pas du confort et de la garantie d'un prix ferme et définitif à la signature.

Les Artisans

À moins d'avoir dans ses relations des artisans parfaitement qualifiés, il s'agit là de la solution la plus périlleuse et certainement la plus inconfortable.

Vous signez avec chaque artisan, un contrat de réalisation pour la part de travaux que vous lui confiez. Aucune règlementation ne régit ce contrat. Vous ne bénéficiez donc pas de garanties spécifiques à la réalisation de votre chantier et devrez veiller à indiquer dans les devis et contrats tous les points qui permettront de rechercher la responsabilité de chaque entreprise en cas de problème.

Selon la disponibilité et le sérieux de chaque artisan, il vous incombera de faire travailler en équipe tous les corps de métiers que vous aurez sollicités et de gérer au quotidien leurs interactions afin de vous assurer d'une livraison de votre chantier à date convenue.

L'assurance Dommages-Ouvrage

2008-03-07T12:58:37Z

L'assurance dommage ouvrage est une assurance obligatoire pour les constructions neuves, instituée par la loi n°78-12 du 4 janvier 1978.

Elle doit-être souscrite avant le début des travaux effectués par une entreprise. Elle a pour objet de garantir le remboursement ou la réparation des désordres relevant de la garantie décennale sans attendre les décisions de justice. La compagnie fournissant cette garantie doit faire effectuer les travaux nécessaires déterminés par un expertise unique. A charge pour elle de se retourner ensuite contre le ou les responsables des désordres constatés.

Le point de départ de la garantie débute au terme de la première année suivant la réception des travaux, elle prend ainsi la suite de la garantie de parfait achèvement et prend fin au terme de la garantie décennale.

Elle garantit le propriétaire ayant fait faire les travaux, mais aussi les propriétaires suivant dans la limite de la durée de la garantie décennale.

Cette assurance à un caractère d'obligation, sa non-souscription est donc passible de sanction, exception faite des personnes physiques construisant un logement pour elles-mêmes ou pour le conjoint, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, et peut entrainer des difficultés en cas de revente du bien concerné pendant la durée de la garantie décennale.

L'indice du PA Immobilier

2008-02-28T10:10:26Z

Les logements rétrecissent...

En raison de la crise du logement, de l'effervescence des prix de l'immobilier et des taux de crédit à rallonge, l'indice du Pouvoir d'Achat Immobilier (PAI) est en baisse constante depuis 10 ans. À enveloppe d'investissement constant, la surface dont on disposerait à l'achat baisse... En une décennie, nos maisons ont rétréci de 45m2 et nos appartements de 39m2.

Sur le graphe ci-dessous, on peut mesurer la taille (en m2) d'un appartement ou d'une maison qu'un ménage disposant de 3000 euros par mois peut acheter en consacrant un tiers de son budget au remboursement d'un prêt immobilier sur 25 ans.

En 2007, la chute de ce pouvoir d'achat s'est accélérée puisqu'en 12 mois les accédants ont perdu 8m2 de leur maison et 6m2 de leur appartement relativement à 2006. Cette tendance ne semble pouvoir s'infléchir en 2008, les prix de l'immobilier n'ont que peu de chance de baisser brutalement.

Source : Article "Faut-il acheter à tout prix ?" Le marché de l'immobilier en 2008 - 60 millions de consommateurs